Arthur Loyd, Premier Réseau Français de Conseil en Immobilier d’Entreprise publie le 8e baromètre des métropoles et agglomérations les plus dynamiques de France avec cette ambition de rappeler que l’attractivité et la résilience d’un territoire ne se mesurent pas à la seule aune d’une poignée de paramètres, mais selon une multitude de critères, sur lesquels métropoles et agglomérations ont à cœur de jouer pour s’illustrer dans la course à l’attractivité. Le classement des métropoles et agglomérations françaises les plus attractives révèle cette année des évolutions marquantes et quelques surprises.
Toulouse en tête
Toulouse conserve fermement sa place de leader parmi les très grandes métropoles, renforçant sa position de référence en matière d’attractivité. Lyon, qui autrefois occupait la tête du classement, doit se contenter de la seconde place, marquant une légère perte de terrain face à la dynamique toulousaine. Bordeaux, quant à elle, effectue une belle remontée et atteint la troisième place, après un passage en cinquième position l’année dernière, une performance remarquable pour cette métropole de l’arc Atlantique. Dans le couloir rhodanien, ou à proximité directe, les aires d’attraction comme Lyon, Valence et Montpellier maintiennent solidement leur position. Tandis que Dijon se distingue par une progression impressionnante : après être passée de la 6ème place en 2022 à la 2ème en 2023, elle décroche cette année la première place. En revanche, Grenoble, quant à elle, perd du terrain en glissant à la 4ème position, retrouvant son rang de 2022. L’Ouest français, de son côté, voit sept de ses agglomérations – Rennes, Angers, Poitiers, Bordeaux, Bayonne, Toulouse, Caen – figurer sur le podium cette année, contre six l’année précédente. Parmi ces villes, Caen se démarque en décrochant la 2ème place de sa catégorie, pour la première fois. Tout semble indiquer que ces résultats ne relèvent pas du hasard, mais bien les retombées des politiques volontaristes et des initiatives locales engagées. Bien que des marges d’amélioration subsistent, les agglomérations dynamiques parviennent à se démarquer et à renforcer leur attractivité.
Des villes et agglomérations très dynamiques
Les métropoles et agglomérations en tête des classements se distinguent par leur performance dasn plusieurs domaines. L’étude montre qu’elles excellent particulièrement en matière de « mobilité locale et mobilités douces ». La capacité d’un territoire à offrir des solutions de transport pratiques, à limiter la congestion routière et à encourager les mobilités douces le rend plus attractif pour les résidents et les entreprises. Bordeaux et Strasbourg, par exemple, investissent considérablement dans les transports collectifs en site propre et dans les réseaux de pistes cyclables, facilitant les déplacements quotidiens et renforçant l’accessibilité à ces territoires. Le « dynamisme démographique et la présence de talents » se révèle un autre atout majeur parmi les villes en tête de classement. Un territoire capable d’attirer et de retenir une population active et qualifiée pose les bases d’une économie locale solide. Toulouse, Rennes et Montpellier, grâce à leur fort taux de diplômés et à une croissance soutenue, notamment chez les jeunes, parviennent à créer un environnement propice à la prospérité économique. Ce dynamisme instaure un cercle vertueux, où l’emploi, les opportunités de formation et le bien-être général se renforcent mutuellement, plaçant ces territoires parmi les plus prisés. Enfin, « l’enseignement supérieur » reste un pilier central en matière d’attractivité. Certaines villes se démarquent particulièrement en offrant un large éventail d’établissements et de formations : Toulouse avec son taux important d’universités et classes préparatoires par rapport à son nombre d’habitants, Rennes et Angers avec un important réseau d’écoles d’ingénieurs et de commerce, ou encore Caen, reconnue pour la qualité de ses formations. Cette diversité attire étudiants et (futurs) professionnels, mais également les entreprises, enrichissant ainsi le dynamisme local et contribuant au développement économique. Six agglomérations – Toulouse, Rennes, Caen, Angers, Poitiers, Valence – se sont systématiquement classées sur le podium de leur catégorie pour chacun de ces items, témoignant de l’importance de ces critères en matière d’attractivité territoriale. De la même manière, quatre aires d’attraction – Lyon, Rennes, Dijon, Bayonne – se sont plus particulièrement imposées dans les domaines « performance du marché immobilier professionnel », « ressources économiques » et « aménités et équipements urbains ».
Une vitalité économique
Cette année encore, parmi les 50 métropoles et agglomérations étudiées, 46 se positionnent dans le trio de tête sur au moins un des 14 items rattachés à la vitalité économique, l’accueil des entreprises et immobilier professionnel, la connectivité, le capital humain et transitions ou encore la qualité de vie. Ce résultat montre que chaque ville s’appuie sur des forces spécifiques et parfait sa propre trajectoire : certaines misent sur une approche diversifiée, tandis que d’autres se concentrent sur une seule thématique pour se démarquer. Miser sur la polyvalence en se montrant performante sur plusieurs thématiques a porté ses fruits pour plusieurs villes. Bordeaux et Strasbourg en sont de bons exemples, car elles ont ainsi pu de nouveau grimper sur le podium cette année. Bordeaux a réussi à devancer Nantes et Lille en obtenant un bon positionnement dans trois des quatre thématiques, là où ses concurrentes se sont concentrées sur une seule. Strasbourg, quant à elle, a maintenu un bon niveau partout sans pour autant s’établir première dans une thématique en particulier. Cette régularité lui a néanmoins permis de devancer Grenoble et Nice et de se hisser en troisième place du podium. À l’inverse, certaines villes se démarquent sur une seule et unique thématique. Caen, par exemple, atteint pour la première fois la 2ème place, grâce à sa bonne performance en connectivité, capital humain et innovation, soutenue par un dynamisme démographique remarquable et des mobilités douces bien développées. Bayonne et Valence ont également misé sur une stratégie de spécialisation. Bayonne conserve ainsi sa première place, attirant par sa qualité de vie, tandis que Valence, en se distinguant par sa connectivité et son capital humain et son innovation, se maintient à la 3ème place grâce à ses infrastructures de transport et son ouverture à l’international. Ces deux stratégies distinctes montrent que chaque métropole ou agglomération façonne son attractivité en fonction des ressources de son territoire et des priorités politiques. Diversification ou spécialisation révèlent ainsi qu’il n’existe pas une seule stratégie pour se démarquer dans la compétition territoriale : chaque territoire tire parti de ses atouts pour renforcer son attractivité.
Quelles marges de progression ?
Les villes, en tête du classement, bien qu’attractives dans de nombreux domaines, ne sont pas exemptes de marges de progression, rappellent les auteurs de l’étude. Certains items révèlent des points sensibles qui peuvent freiner leur développement ou ralentir leur réussite. À commencer par le coût du logement, un levier d’amélioration qui revient souvent pour plusieurs villes en tête du classement. Lyon, Bordeaux, Rennes, Montpellier, Strasbourg, Dijon, Caen, Angers, et Bayonne n’occupent ainsi que les trois dernières places de leur classement sur cet item. Ces aires urbaines figurent parmi celles où l’immobilier résidentiel devient de moins en moins accessible, que ce soit en termes de prix à l’acquisition ou de loyers, du moins au regard de leurs concurrentes. Seule Toulouse échappe à cette tendance et bénéficie d’un coût du logement relativement modéré pour une métropole de sa catégorie. La capacité d’accueil des entreprises et les coûts d’implantation constituent également un point de faiblesse pour certaines métropoles pourtant bien positionnées. Toulouse, malgré son dynamisme, souffre d’un manque d’offre de bureaux neufs, ce qui limite sa capacité à attirer de nouvelles grandes entreprises. De son côté, Angers pâtit de loyers de bureaux neufs élevés pour sa catégorie, rendant l’installation des entreprises plus coûteuse face à une concurrence plus abordable. Enfin l’item Innovation & transition verte représente un autre défi pour certaines villes. Caen et Poitiers, par exemple, affichent, à l’échelle départementale, de faibles investissements dans les filières vertes, un frein pour leur positionnement sur des secteurs d’avenir fortement valorisés par les entreprises. Ces faiblesses, bien qu’elles n’effacent pas les forces de ces villes, soulignent que même les villes les mieux classées doivent relever des défis pour maintenir leur position. En s’améliorant sur ces points, ces villes pourraient consolider leur attractivité.
